Avanza el Proyecto de Ley Para Limitar las Demandas Contra los Constructores de Condominios de Colorado Aunque Con Cambios

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Los legisladores están reanimando un esfuerzo para cambiar las leyes de los defectos de construcción en un intento por impulsar la construcción de más viviendas de ingresos medios.

Un proyecto de ley para incentivar la construcción de más condominios (y townhomes) en Colorado avanzó el martes después de que los proponentes adoptaran varias enmiendas destinadas a proteger a los compradores de viviendas de un desarrollo de mala calidad.

El Proyecto de Ley 1272 de la Cámara de Representantes es el segundo intento de parte de la legislatura en 2 años para cambiar las leyes estatales de defectos de construcción en un esfuerzo por revertir el declive en el desarrollo de condominios, que solía estar a la par con el de los apartamentos.

Un informe de febrero de 2024 del Colorado Common Sense Institute encontró que la cantidad de desarrolladores de condominios activos en el estado disminuyó en un 84 por ciento de 2007 a 2022. El informe afirma que los promotores inmobiliarios se enfrentan a un "mayor riesgo de costosos litigios y posibles responsabilidades legales" debido a las estrictas leyes de defectos que hacen que la construcción de condominios sea menos atractiva en comparación con otros tipos de urbanizaciones.

Para reducir este riesgo, el Proyecto de Ley 1272 de la Cámara de Representantes tiene como objetivo evitar que ocurran demandas al poner más barreras de seguridad alrededor de la construcción que pueden otorgar inmunidad a los constructores.

La medida, que fue aprobada el martes en su primera audiencia del comité en una votación de 12-1, cuenta con el apoyo bipartidista de los legisladores y el respaldo del gobernador Jared Polis, que la ven como una forma de devolver las viviendas para compradores de su primer hogar al mercado inmobiliario.

"Durante los últimos 20 años, el costo de ser propietario de una casa ha seguido subiendo fuera del alcance de demasiados habitantes de Colorado", dijo la patrocinadora del proyecto de ley, la representante Shannon Bird, demócrata de Westminster, durante la audiencia del martes ante el Comité de Transporte, Vivienda y Gobierno Local.

"Los condominios han sido tradicionalmente la oportunidad más asequible para ser propietario de una vivienda", dijo Bird. "El proyecto de ley que tienen ante ustedes incentiva la construcción de viviendas de mayor calidad con garantías y crea un proceso más rápido y menos costoso para que los propietarios resuelvan los problemas que puedan ocurrir".

El proyecto de ley requeriría que los constructores tengan inspectores externos que evalúen la construcción de la vivienda durante todo el proceso de construcción. También obligaría a los constructores a proporcionar garantías para diferentes aspectos de la casa, que van desde un año para la mano de obra hasta 6 años para los componentes estructurales principales.

A cambio, los constructores pueden recibir inmunidad frente a una demanda en determinadas situaciones. Los propietarios aún podrían demandar por varias razones, incluidos problemas que afectan la funcionalidad de una vivienda o que son un riesgo para la seguridad, pero primero tendrían que trabajar con el constructor para tratar de solucionar el problema.

El proyecto de ley enfrenta resistencia de un grupo de defensa de los propietarios de viviendas por preocupaciones de que queda corta en proteger a los compradores de las viviendas. Los miembros de Build Our Homes Right realizaron una conferencia de prensa el lunes para compartir cómo los defectos han llevado a costosas batallas judiciales y angustia emocional.

Kathy Eckert, propietaria de Fraser, Colorado, dijo que su propiedad estaba plagada de problemas después de ser construida en 2017. Estos incluyeron inundaciones en el garaje como resultado de una mala nivelación de la losa, una cubierta trasera mal colocada y moho negro en el sótano debido a un subsuelo húmedo.

Después de que su constructor "se negó a solucionar problemas obvios", Eckert dijo que no tuvo más remedio que presentar una demanda que llevó a un "proceso complicado, estresante, prolongado y costoso".

Dijo que pagó decenas de miles de dólares en honorarios de abogados que no pudo recuperar. Agregó que un médico le dijo recientemente que tiene niveles significativos de moho en su sistema después de desarrollar un problema de salud antes de descubrir el moho negro en su casa.

"Comprar una casa suele ser la mayor inversión que uno hará en su vida, y nuestras leyes deben proteger a los propietarios, especialmente a los que son de clase media y trabajadora", dijo ella.

Los defensores habían respaldado un proyecto de ley diferente presentado por la representante Jennifer Bacon, demócrata de Denver, que buscaba más protecciones para los propietarios de viviendas que enfrentan defectos de construcción. Bacon, sin embargo, retiró este proyecto de ley el martes después de que los patrocinadores del Proyecto de Ley 1272 de la Cámara de Representantes acordaron incluir algunas de sus propuestas en la legislación a través de una serie de enmiendas.

Entre ellas, la eliminación de una disposición que otorgaba protección a los constructores en las demandas, siempre y cuando hubieran obtenido un certificado de ocupación de un gobierno local. Otro cambio prohíbe a los constructores insertar condiciones en los contratos, incluso con los de las asociaciones de propietarios (HOA), que contradigan la ley actual.

Actualmente, las HOA necesitan una mayoría simple de votos a favor para presentar un reclamo acerca de una casa defectuosa. El Proyecto de Ley 1272 de la Cámara de Representantes elevaría el umbral a una mayoría del 65 por ciento.

"Así que si la ley dice que se necesita un voto del 65 por ciento para entrar en una demanda, no se puede poner en el contrato que se necesita el 90 por ciento", dijo Bacon.

Aun así, ella sigue negociando con los otros patrocinadores del proyecto de ley para incluir más de sus propuestas, incluida una que cambiaría el plazo durante cual un propietario podría demandar. Según su propuesta, el plazo de prescripción para que los propietarios presenten un reclamo comenzaría cuando descubran un problema relacionado con el defecto, no solo cuando ocurra el defecto en sí.

Build Our Homes Right dice que se siente alentado por algunos de los cambios al Proyecto de Ley 1272 de la Cámara de Representantes, pero quiere ver más requisitos sobre quién puede ser un inspector externo y continúa planteando preocupaciones sobre la inmunidad legal de los constructores.

"Es un intercambio entre los derechos de los propietarios y lo que harán los constructores, y por eso pone nerviosa a la gente", dijo Bacon. "Es por eso que hemos estado trabajando con (los partidarios del proyecto de ley) y creo que es por eso que han estado dispuestos a hablar con nosotros".

Los principales patrocinadores del proyecto de ley 1272 de la Cámara de Representantes son Bird, el representante Andrew Boesnecker, demócrata de Fort Collins, así como los senadores Dylan Roberts, demócrata de Frisco, y James Coleman, demócrata de Denver. Se dirige al pleno de la Cámara de Representantes para una votación de la cámara en su totalidad.

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