Este Fin de Semana Entran en Vigor Nuevas Normas Para Comprar y Vender Casas en Denver y a Nivel Nacional
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Las nuevas reglas, que entran en vigor el sábado 17 de agosto, probablemente tendrán el mayor impacto en los compradores de viviendas, especialmente en los compradores de su primera vivienda.
¿Está pensando en comprar una casa con la ayuda de un agente inmobiliario? Ya no se puede dar por sentado que un vendedor cubrirá el costo de la comisión de su agente.
Los vendedores de viviendas tradicionalmente han ofrecido una comisión “general” al agente del comprador cuando ponen su casa en venta. Pero eso ya no se permitirá a partir de este fin de semana, cuando entrarán en vigor varios cambios en las prácticas de la industria inmobiliaria de los EE.UU.
Un comprador de vivienda aún podrá tratar de negociar dicha oferta del vendedor. Pero si se niegan, eso dejaría al comprador de la vivienda teniendo que pagar los servicios de su agente.
La Asociación Nacional de Agentes Inmobiliarios (National Association of Realtors - NAR) está detrás de los cambios de política, que se derivan de su acuerdo de $418 millones de dólares a principios de este año de demandas colectivas federales que afirmaban que los propietarios de viviendas estadounidenses se vieron obligados a pagar comisiones de agentes inmobiliarios artificialmente infladas cuando vendieron su casa.
Las compañías detrás de varias marcas importantes de agencias inmobiliarias, incluidas Keller Williams, Anywhere Real Estate, , Re/Max, HomeServices of America y Redfin, también acordaron pagar millones y hacer cambios en sus políticas para deshacerse de las demandas de los vendedores de viviendas.
Las nuevas reglas que entrarán en vigor a nivel nacional este fin de semana, se aplican a los corredores y agentes que representan a clientes que buscan comprar o vender una casa listada (o anunciada) en un servicio de listado múltiple, o MLS, afiliado a la NAR.
Se reducen a 2 cambios principales: lo que se ofrece en compensación “general” a los agentes de los compradores en nombre de los vendedores ya no se incluirá en los listados publicados en el MLS, aunque aún se pueden hacer a través de otros medios. Y los compradores de viviendas deberán firmar acuerdos de representación detallados cuando contratan a un agente.
Queda por ver si los cambios de la política conducirán a comisiones de agente más bajas o a que menos vendedores opten por ofrecer cubrir los honorarios del agente del comprador.
Pero es probable que los cambios tengan el mayor impacto en los compradores de viviendas, especialmente en los compradores de su primera vivienda quienes ya enfrentan tasas de interés hipotecarias elevadas, la escasez de propiedades en el mercado y precios récord de las viviendas. Ahora tendrán que tener en cuenta el costo de contratar a un agente si un vendedor no está dispuesto a cubrirlo.
Acuerdos de representación para compradores de vivienda
Los compradores de viviendas que deseen trabajar con un agente tendrán que firmar un acuerdo por adelantado que detalle los servicios que brindará el agente y cuánto se les pagará, incluso si es a través de una división de comisiones con el agente del vendedor.
Por lo general, un agente que representa a un comprador suele recibir una comisión de entre el 2.5 y el 3 por ciento del precio de compra de la vivienda. Luego, los agentes comparten parte de su comisión con su correduría.
Ya se requieren acuerdos de representación de compradores en aproximadamente 20 estados. Sin embargo, las nuevas reglas requieren que los acuerdos con los compradores se completen antes de que un agente comience a trabajar en nombre de un cliente. Esto incluye antes de que el agente lleve a un comprador a recorrer una casa, ya sea en persona o virtualmente. Un comprador aún puede ir a un “open house” sin firmar un acuerdo de representación.
La Eliminación de los Anuncios de las Ofertas de Compensación a los Agentes de los Compradores en los Listados en la MLS
Tradicionalmente, la comisión del agente del comprador ha sido pagada por el vendedor. Los agentes que trabajaban con los propietarios de viviendas para comercializar y vender su casa anunciaban la propiedad en un MLS e incluían cuánto su cliente ofrecía pagar al agente del comprador, una práctica conocida como oferta de "compensación cooperativa". Es entonces cuando un vendedor se comprometía por adelantado a ofrecer una comisión por la venta de su casa que se dividiría entre su agente y el representante del comprador, normalmente entre el 2.5 y el 3 por ciento cada uno.
Los vendedores de viviendas detrás de las demandas contra la NAR y otros argumentaron que los vendedores no han tenido remedio más que ofrecer cubrir la compensación del agente del comprador para garantizar que su listado se mostrara a tantos compradores potenciales como sea posible.
Para abordar esto, las casas listadas en un MLS ya no incluirán una oferta del vendedor para cubrir el costo de los servicios de un agente del comprador. Sin embargo, aún se les permitirá anunciarlos prácticamente en cualquier otro lugar, incluido en el propio sitio de internet del agente, una exhibición en un “open house” o cuando se comuniquen directamente con un agente que represente a un comprador potencial.
Los vendedores aún pueden optar por pagar la compensación de un agente del comprador, pero sin la presión de hacer una oferta pública y general en el MLS. Algunos pueden optar por embolsarse los ahorros y solo cubrir la comisión de su propio agente.
"Si no hay una oferta clara de compensación cooperativa del vendedor a través de su corredor al agente del comprador, entonces va a ser parte de la negociación", dijo Kevin Sears, presidente de la NAR. "Creo que eso será algo que veremos cambiar en el mercado".
¿Dónde deja esto a los compradores y a los vendedores?
Gran parte de la forma en que los cambios en la política de la industria se desarrollen para compradores y vendedores dependerá en gran medida del estado del mercado inmobiliario local.
En un mercado residencial lento, en el cual las casas tardan más en venderse y los vendedores tienen que reducir los precios, es más probable que un comprador pueda negociar para que el vendedor cubra la comisión de su agente. En un mercado más caliente, en el cual las propiedades se venden rápidamente y reciben ofertas múltiples, es más probable de que los vendedores reciban una oferta de un comprador que no les pida que cubran los honorarios de su agente.
Si bien el número de las ventas de las viviendas estadounidenses previamente ocupadas se ha reducido a partir de 2022, años de construcción insuficiente y otros factores han mantenido el inventario de casas en venta cerca de mínimos históricos. Eso ha hecho subir los precios y ha impulsado ofertas múltiples para muchas casas, lo que da una clara ventaja a los vendedores en la mayoría de los mercados, y ciertamente en la de Denver.
Aun así, muchos agentes inmobiliarios dicen que los vendedores deben seguir ofreciendo cubrir la comisión del agente del comprador. Sostienen que lo último que un vendedor quiere hacer es complicarle la venta a un comprador o limitar el número de compradores potenciales.
Los compradores de viviendas, por otro lado, tendrán que presupuestar la posibilidad de que un vendedor no cubra los honorarios de su agente. Aquellos que no pueden permitírselo pueden tener que llegar a un acuerdo con su agente para buscar solo los listados en los que el vendedor ofrezca una compensación al agente del comprador.
¿Bajarán las comisiones?
No está claro si los cambios en la política estimularán a los vendedores o compradores a negociar comisiones más bajas para los corredores, y si tendrán éxito si lo hacen.
Las comisiones de los agentes de los compradores han disminuido un poco este año. La comisión promedio de los agentes de los compradores disminuyó del 2.62 por ciento a nivel nacional desde principios de año al 2.6 por ciento el 14 de julio, según un análisis de Redfin. Sin embargo, debido a que los precios de las viviendas han seguido subiendo este año, la comisión promedio pagada a un agente del comprador en términos de dólares ha aumentado alrededor de 1.7 por ciento desde enero a $15,377.
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