Un Nuevo Plan de Zonificación Respaldado Por el Gobernador Polis Intenta Tratar Con la Crisis de Vivienda de Colorado
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La medida incluye cambios a la zonificación cerca del tránsito y una evaluación del alojamiento en todo el estado.
Los legisladores han comenzado a redactar un proyecto de ley que reformará el escenario del uso del terreno de Colorado y promoverá el desarrollo y la densidad en las áreas cerca del tránsito, un objetivo político principal para el gobernador Jared Polis en su esfuerzo y el de otros líderes para abordar la crisis del alojamiento del estado.
Tal como se encuentra por el momento, el borrador gira en torno a un puñado de elementos clave que centralizarían las decisiones de zonificación que han sido tomadas durante mucho tiempo por los gobiernos locales. Esos elementos incluyen una política estatal de permitir un desarrollo más denso cerca de los corredores de tránsito, facilitar la construcción de unidades más pequeñas en lotes existentes y eliminar algunos requisitos de estacionamiento, dijo el líder de la mayoría del Senado, Dominick Moreno, un demócrata de Commerce City y el legislador que patrocinará el proyecto de ley cuando se presente en las próximas semanas.
La propuesta, la cual Moreno dice que podría dividirse en varios proyectos de ley, facilitaría a que los propietarios puedan construir unidades habitables adicionales en su propiedad, lo cual generalmente requiere aprobacion previa caso por caso. Etso "no significa que las jurisdicciones locales no tendrían la capacidad de influir en cómo se ven", dijo Moreno. Simplemente "no necesariamente" podrían prohibirlos por completo.
Los legisladores también están considerando una evaluación de las necesidades de alojamiento en todo el estado que identificaría las deficiencias de vivienda y establecería objetivos para abordarlas. Esa repaso también ayudaría a guiar la futura política estatal de alojamiento, dijo Moreno, incluidos los cambios futuros a la ley de uso del terreno.
En su totalidad, los planes que Moreno describió representan un primer paso hacia un esfuerzo de reforma que probablemente se extenderá más allá de este año. Los beneficios no serán inmediatos: los edificios no brotan de la noche a la mañana, y la construcción de más cocheras en Denver no resolverá la crisis de alojamiento. Es por eso que otros legisladores, principalmente los de la Cámara de Representantes, han abogado por políticas más inmediatas y favorables a los inquilinos, como permitir el control de alquileres (rent control) y establecer varias protecciones contra el desalojo.
"Nos tomó décadas llegar a la situación tan desesperada en la que nos encontramos hoy", dijo Peter LiFari, director general de la autoridad de vivienda del condado de Adams Maiker Housing Partners y defensor de la reforma del uso del terreno. "Va a tomar algún tiempo para que podamos traer las unidades que están alineadas con los ingresos".
Reevaluar la política de uso del terreno de Colorado, o quién puede decir qué se construye y dónde, ha sido uno de los principales objetivos políticos de Polis, algunos legisladores y una amplia coalición de organizaciones sin fines de lucro de Colorado. Los defensores argumentan que la creación de políticas generales de zonificación en todo el estado aumentará la densidad, acelerará el desarrollo, promoverá el uso del transporte público y, en última instancia, reducirá el costo del alojamiento.
Cualquier enfoque estatal para la zonificación será visto como una invasión del control local, y la Liga Municipal de Colorado ya ha señalado su oposición. Pero Moreno dijo que la crisis actual en la cual el inventario de viviendas en Colorado se redujo aproximadamente 175,000 unidades en 2019 según una estimación, requiere un enfoque diferente.
"Al fin y a cabo, esto tendrá que ser una colaboración estatal y local para que funcione", dijo el.
Los detalles del plan no se han publicado previamente, y los legisladores y varios grupos de interés (interest groups) han bromeado acerca de la falta de claridad en lo que será uno de los principales temas legislativos de este año.
El plan articulado por Moreno representa un cambio en la política de zonificación local. Pero no alcanza la altura de los cambios sísmicos emprendidos en otras ciudades y estados. Minneapolis, por ejemplo, eliminó por completo la zonificación de casas unifamiliares en 2018, mientras que California está despejando el camino para más dúplexs y la división de lotes en 3 años. Moreno presentó la propuesta de Colorado como un punto medio entre la rezonificación más radical y la orden establecida, uno que respeta el control local a la vez de reconocer que el alojamiento es un asunto estatal.
Los gobiernos locales no están tan seguros, y el silencio que rodea la concepción del plan no ha aliviado sus preocupaciones. En un informe sintetizado publicado el jueves, la Liga Municipal de Colorado (Colorado Municipal League [https://www.cml.org/]) reiteró su oposición a la "preferencia de la autoridad local" y "enfoques únicos para la zonificación". El director ejecutivo del grupo, Kevin Bommer, dijo que no quería comentar acerca del plan hasta que leyera un borrador.
En una declaración al Denver Post, Polis dijo que un proyecto de ley estaba "más cerca" y que su oficina había trabajado con "más de 100 líderes empresariales, ambientales, de alojamiento y locales para garantizar que Colorado pueda avanzar con el mejor plan para abordar la crisis del alojamiento".
Los detalles precisos de tal plan, como la forma en que los legisladores fomentarán la densidad alrededor de los corredores de tránsito, siguen cambiando. Por lo general, el desarrollo orientado al tránsito ha implicado la zonificación de todos los lotes unifamiliares dentro de una cierta distancia de una estación para viviendas multifamiliares.
"Estas son conversaciones más matizadas acerca de lo que encaja dentro del carácter de un vecindario", dijo Moreno. "Esto va a ser un poco más desafiante. Pero definitivamente hay una parte que se trata de crear más densidad, dúplexs, triplexes".
Debido a que los detalles aún se están resolviendo, no está claro cuántas unidades nuevas podrían construirse aflojando estas restricciones de zonificación. Chessy Brady, gerente de desarrollo orientado al tránsito de RTD, dijo que, en términos generales, gran parte del área alrededor de las estaciones ya está zonificada para fomentar la densidad. Para tener un mayor impacto, dijo ella, la zonificación multifamiliar tendría que extenderse aún más, a media milla o más de las estaciones.
Una coalición diversa de grupos de viviendas, ambientales y empresariales ha estado involucrada en los planes, y varios le dijeron anteriormente al Post que querían protecciones de asequibilidad incorporadas en las reformas del uso del terreno. No quieren que nuevas unidades estén completamente expuestas al mercado, o que propiedades más valiosas por ser recién re-zonadas impulsen más desplazamiento y gentrificación.
Moreno dijo que era consciente de las preocupaciones sobre la asequibilidad y que él y otros estaban trabajando en maneras de abordarlos en la legislación. Pero, al igual que el resto del esfuerzo, los detalles precisos de cómo hacerlo aun se están resolviendo.
"Es algo a lo que estamos muy dedicados porque lo último que queremos hacer es crear una situación en la que la gente sea expulsada de sus propias comunidades", dijo el. "Somos realmente sensibles a eso".
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