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Comprar una reducción permanente de la tasa de interés fija en la hipoteca para la compra de una vivienda está disponible para los prestatarios quienes están dispuestos a pagar puntos de descuento al cerrar.
2 maneras comunes de reducir los pagos de una hipoteca en la compra de una casa son poner un enganche (down payment) más grande, especialmente si esto elimina el seguro hipotecario privado (private mortgage insurance), y mejorar su puntaje de crédito antes de solicitar una hipoteca.
Otra manera de reducir el pago es “comprar” una reducción de la tasa de interés durante toda la vida útil de la hipoteca con puntos de descuento. Un punto de descuento es equivalente a un por ciento de la hipoteca prestada. Los prestamistas cobran este honorario por adelantado para aumentar el rendimiento en la nota a cambio de una tasa de interés más baja.
Los prestatarios pueden pagar puntos de descuento durante el cierre para reducir el interés en una hipoteca de tasa fija.
Consideremos 2 opciones para una hipoteca de $315,000 por 30 años al 4 por ciento de interés sin puntos de descuento en comparación con una tasa de interés de 3.75 por ciento con un solo punto de descuento. El principal e interés del pago en el préstamo de 4 por ciento sería $1,503.86 en comparación con el de $1,458.81 para el préstamo de 3.75 por ciento.
El ahorro de $45.04 en los pagos son debidos a que el comprador está dispuesto a pagar $3,150 en puntos de descuento. Al dividir los ahorros mensuales entre los puntos pagados, uno puede determinar el punto de equilibrio. En este ejemplo, si el comprador piensa permanecer en esta casa durante al menos 70 meses, recuperaría el costo de los puntos y se estaría ahorrando el dinero cada mes posterior a esto.
Otra cosa interesante a considerar es que los préstamos con tasas de interés más bajas se amortizan más rápido; En otras palabras, crean equidad más rápidamente al pagar el préstamo más rápido. Si el comprador se queda en la casa durante 10 años, su saldo impagado en este mismo ejemplo sería de $2,117.38 más bajo que en la de la hipoteca del 4 por ciento. Combinando esto con los $2,259.29 en ahorros del punto de equilibrio hasta el final de 10 años y el comprador, en esta situación, acaba $4,372.67 adelante a pesar de pagar los puntos adicionales.
Puede ser difícil para un comprador de casa encontrar la cantidad adicional para puntos de descuento, pero otro beneficio es de que estos se consideran interés por el IRS y se pueden deducir en el año pagado.
Una regla general comúnmente utilizada es que un punto de descuento reduce la tasa de interés hipotecaria por un cuarto de un por ciento. Un prestamista puede citar equis por ciento más hasta 6 puntos para una hipoteca. Usando este escenario, para bajar la tasa de interés hipotecaria por 25 por ciento, el comprador tendría que pagar 1.6 puntos. Es importante tener en cuenta que cada prestamista determina el precio de los puntos para los préstamos que ellos ofrecen.
Pagar puntos puede ser beneficioso para un comprador dependiendo de cuánto tiempo piensan permanecer en esa vivienda. Hay varias guías para compradores que pueden ayudar a determinar cuántos puntos deberían considerar pagar.
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