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La mayoría de la gente se supone que la escritura y el título de una casa es lo mismo, pero en realidad son 2 cosas distintas que sirven diferentes propósitos.
Básicamente el título significa propiedad y la escritura es evidencia de la transferencia de una casa. Es como cuando su madre empacó su lonchera para la escuela primaria y ella escribió su nombre en la caja, lo cual representaba el "título" de la caja porque muestra la propiedad. Los recibos de la caja y el contenido que recibió su mamá cuando los compró demuestra que la propiedad fue transferida de la(s) tienda(s) a tu madre, al igual que una escritura. El recibo es su prueba de la transferencia. Investiguemos esto más a fondo:
¿Qué es un título?
Permítanos comenzar relatando que "el título" es un concepto, no un documento. El título es la forma legal de decir que tiene derecho a algo. En la inmobiliaria se refiere a su propiedad legal de una casa. Le da el derecho de vivir y dormir allí, y usarlo tal como le guste. Puede ser un interés parcial en la propiedad o para propiedad total. Siempre y cuando tenga título, puede acceder al terreno y disfrutarlo como le parezca. Tener título también significa que puede transferir su interés o una parte de él a otros. Sin embargo, no puede transferir legalmente más de lo que posee.
En pocas palabras, el título es un concepto utilizado para describir un conjunto de derechos otorgados a un propietario o titular.
El conjunto de derechos incluye:
- El derecho de posesión
- El derecho de control
- El derecho de exclusión
- El derecho de “disfrutarlo” (término legal que implica sin incurso de la contaminación, incluso de parte ruidos fuertes)
- El derecho de disposición
El título de una propiedad le da el derecho de venderla, pero con una estipulación.
No se puede transferir una propiedad sino hasta que el título esté “limpio”, lo cual significa que se debe demostrar que el título está libre de “nubes” o defectos como gravámenes, juicios, o bancarrotas. El comprador de su casa y el prestamista que financia la transacción no querrán asumir cualquiera de sus viejas deudas que usan la propiedad como una garantía subsidiaria. Antes de cerrar, el comprobar potencial emprenderá una investigación del título. Cualquier cuestión identificada acerca del título tendrá que ser aclarada antes de que la venta se pueda realizar.
Algunos defectos de título comunes incluyen:
- Gravámenes de contratistas puestos contra su casa para la remodelación de una cocina
- Un título inapropiadamente transferido debido a un error administrativo en el pasado
- Impuestos impagados
- Declaración de bancarrota
- Gravámenes de pensión para hijos menores
- Invasiones del límite de la propiedad
- ¡Y muchos más!
Hasta no confirmar la ausencia de defectos, o resolver aquellos que se revelan, no hay un título "claro" y "comercializable" para transferir al comprador. Eso hará que su venta se detenga hasta deshacerse de los problemas y hacer que su título nuevamente sea comercializable.
Resumen del título (abstract of title)
Cuando se crea un contrato de venta, se genera un resumen del título que contiene todo lo que se ha registrado acerca de la propiedad en el tribunal del condado. El resumen del título frecuentemente incluye un resumen de la subvención original, cambios posteriores, cualquier gravamen sobre la propiedad y una declaración del quien prepara el resumen de que está completo y preciso.
Y ahora que entiende más acerca de lo que es el título, examinemos las escrituras más de cerca:
Las escrituras (Deeds)
A diferencia del título, las escritura es un documento legal físico. La escritura es la garantía del comprador de que el vendedor realmente posee la propiedad libre y claramente sin gravámenes, cargas, servidumbres o nubes en el título. La acción contiene los nombres del vendedor y del comprador junto con la descripción legal de la propiedad. La escritura está firmada por el vendedor, generalmente ante un notario público con el fin de reconocer las firmas. Debe ser un documento creado de acuerdo con el Estatuto de los Fraudes.
A veces, la escritura se conoce como el "vehículo" de la transferencia de los intereses en la propiedad. Una escritura puede transferir solo una parte del título, o todo el interés. Deben ser registradas en el tribunal o la oficina del evaluador (assessor's office) para hacerlas vinculantes (en la mayoría de los estados), pero la presentación de los mismos no es lo que transfiere el título. Sólo significa que la escritura no ha sido "perfeccionada". Una escritura imperfecta no significa que haya un problema con el título, pero podría haber un problema con la manera en la cual se manejó el papeleo de la escritura.
Ya que la escritura es un documento físico y legal, el comprador recibe una copia en sus manos que demuestra que tiene el título de la casa.
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