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Muchos lamentan cambios al proyecto de viviendas asequibles para casas de venta en Denver
De acuerdo con un artículo en thedenverchannel.com, varios profesionales de la industria de las casas de venta en Denver están criticando las acciones de la Oficina de Desarrollo Económico (Office of Economic Development) de la Ciudad de Denver.La Ciudad de Denver ha supervisado un programa de alojamiento económico que, desde 2002, ha puesto a cientos de familias de bajo ingreso en las casas de sus sueños. Sin embargo, el año pasado la Ordenanza de Alojamiento inclusionario (IHO - Inclusionary Housing Ordinance) consiguió a un nuevo director y con ella vino una nueva directiva para aquellos esperando calificar para el programa.
Ahora constructores, agentes inmobiliarios, compradores y vendedores de casas en Denver dicen que el programa de alojamiento económico más acertado de Denver está a punto de implosionar, abandonando a cientos de familias incapaces de participar en un programa diseñado para ellos.
El equipo Contact7 Investigates miró más de cerca a los cambios que fueron hechos al programa y descubrió que estos hacen más difícil calificar para los quiénes más podrían beneficiar del programa.
Desde el principio, el IHO ha ofrecido a los quienes con poco o nada en efectivo comprar casas de venta en Denver de un inventario de propiedades a precios mucho más debajo de lo que el mercado normalmente exigiría. A cambio, estas familias acumulan capital, venden estas casas a otras familias de bajo ingreso y entran al mercado de casas de venta en Denver como compradores convencionales.
Stapleton es una de las vecindades en la cual los desarrolladores se pusieron de acuerdo en construir docenas de estas casas económicas.
El problema es una matriz de requerimientos que hacen casi imposible para que un comprador califique para una de de estas casas de venta en Denver.
El IHO presentó pautas específicas para nuevos compradores. Pero la ciudad nunca realmente las hizo cumplir si no hasta finales del año pasado. Confiaba, con gran éxito, a los prestamistas para determinar cuáles compradores eran los mayores riesgos para el programa. Ahora el IHO quiere el control de vuelta y está aplicando los criterios a pie de la letra y con fuerza.
Primero un comprador necesita que la proporción de su deuda, incluso los pagos de hipoteca y los honorarios de asociación de propietarios, a sus ingresos (DTI) sea mayor del 30 por ciento. A la vez los ingresos del comprador no pueden exceder el 80 por ciento de los ingresos medianos de la población en Denver. La gran parte de los compradores de bajo ingreso pueden cumplir con uno de estos criterios. Pero los desarrolladores y agentes inmobiliarios comentan de que es muy raro que un comprador pueda cumplir con ambos.
En febrero, la Oficina del Desarrollo Económico sostuvo una audiencia pública sobre la decisión de haberse puesto más estricta con las pautas específicas de la ordenanza.
Para demostrar algo de flexibilidad, los funcionarios anunciaron que la ciudad está considerando elevar el DTI del 30 por ciento al 35 por ciento. Pero los desarrolladores y vendedores de estas casas asequibles lamentan que esto no llega ni cerca a lo que el programa solía ampliar a los compradores de casas en Denver. De hecho, los prestamistas convencionales rutinariamente aprueban préstamos con DTI’s tan altos como el 50 por ciento.
Thrive Home Builders es uno de los constructores principales proporcionando el inventario de las casas para el proyecto en Stapleton. Gene Myers, el presidente de la compañía le dijo a la audiencia que aun con un DTI del 35 por ciento, el proyecto fallecerá. Añadió que de las 201 casas economicas que construyeron para el proyecto, sólo una terminó en juicio hipotecario. Asi que los nuevos criterios no tienen que ver con prevenir que compradores de bajo recursos se metan en dificultades financieras. Afirmó que no será capaz de encontrar futuros compradores que califiquen hasta con el DTI arbitrario del 35 por ciento.
Y los hipotecarios quienes han estado financiando estos préstamos de viviendas económicas comentaron que ellos también estarían cómodos con DTI’s más altos y que las tasas de juicios hipotecarios entre estos compradores han sido menores que los del mercado de alojamiento convencional.
Los agentes inmobiliarios añadieron que ningunos de sus clientes pueden permitirse los enganches lo suficientemente grandes para cumplir con los DTI’s. Ni siquiera con los programas de asistencia disponibles podrán los compradores proporcionar lo que faltaría para completar lo que se necesitaría para tal enganche.
“Es tan frustrante que están perdiendo el tiempo y dinero de la gente,” dijo Justin Gorrie, un comprador quien había pagado más de $1,000 para una inspección y avalúo antes de haber sido rechazado para el programa. “Esto no tiene ningún sentido.”
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